海外不動產

轉載自商周雜誌

投資海外不動產怕怕的?善用Google和這「兩個網站」,賺到20%報酬非難事

讀者提問:

子房老師,我是一位金融理財專員,最近我媽媽聽了許多場海外不動產投資說明會,對於海外高投資報酬率的物件都相當的心動,打算信用卡拿出來直接訂金刷下去。但是我對於業者說的市場動態與未來高房價預測,除了相信以外,似乎也無從查證。我該怎麼辦呢?

子房觀點:

紅色子房過去常常與許多外資法人打交道,也協助國內大型投資法人赴海外投資不動產。其實大多數投資法人對於海外不動產投資,都會高度仰賴國際地產顧問公司協助,甚至針對另一家國際地產公司代理的物件,委由我們及海外分公司團隊擔任「買方代表」,搭配律師、會計師針對投資物業進行「實地查核」(Due Diligence),確保投資風險。當然,針對動輒數十億的投資規模,自然就會有上千萬的顧問費用預算,以扮演公正第三方的角色。

然而,投資海外不動產的「散戶」們就比較沒有這麼充裕的資源,除了相信業者說的美好願景外,善用網路資源,用英文查詢相關的不動產市場資料,也許可以協助你做出正確判斷。

舉例來說,最近我朋友E投資了美國底特律的房地產,半年來房價已經漲了20%,抱著「好康道相報」的心情跟我說這件事,我當下也相當懷疑,兩年前才報導百業蕭條如鬼城的底特律,怎麼可能復甦這麼快?

當下我開了兩個網站,第一個網站叫做TRULIA

TRULIA網站是在2005年由兩個史丹佛商學院畢業生創辦的本地房地產資訊網站,提供想買房的朋友充足的市場資訊,並吸引許多房仲業者將自己的物件付費在該網站上架。到了2012年,TRULIA上市,成為全國性的房地產資訊網站,提供許多買房者對於各個城市的市場預測。

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第二個網站是房地產資訊經驗老道的ZILLOW,則更神了,他有個Zestimate 功能,直接輸入地址,還會幫忙自動估價。買方可以把仲介打算賣給你的物件地址打進去,由它來幫忙評估價格,你再進一步比較價格是否合理。

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接下來,就是要搜集對於這個城市的利多條件。舉例來說,透過Google大神的協助,我找到今年五月通用汽車投資科技中心1億美金,創造2600個就業機會的新聞。也找到同時期有六家底特律業者取得價值36億美元國防合約的新聞,進一步佐證底特律產業回流的態勢。

投資海外不動產,其實都需要「第三隻眼」(3rd Eye)的幫助。這個第三隻眼也許是公正的網站,也許是競爭對手公司的顧問,或者是海外投資經驗豐富、見多識廣的朋友。對於散戶投資海外不動產,我的建議是將80%資金配置在房地產資訊透明的國家,對於資訊不夠透明的國家秉持「高風險高報酬」的態度,沒有10%以上的年化報酬率就謝謝再聯絡吧。

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