投資海外房地產最關鍵的問題之一 房地產稅

對於生活在中國內地的大家來說,房地產稅可能是一件比較陌生的事情,雖然政策多次提及,市場輿論也接連不斷。但到目前為止,也只是停留在“只聞其聲”的階段。而對於進行過海外房地產投資的人來說,相信對房產稅並不陌生。今天,筆者就來和大家談談房產稅這個問題。

以加拿大為例,海外房地產稅可以說是政府稅收的一個重要來源。對於那些要進行加拿大房地產投資的人來說,明白房地產稅的奧秘,無疑是非常重要的。對於國內的人來說,瞭解他國房產稅政策,也對今後我國可能實施的房產稅有一定借鑒意義。

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房地產稅的制定

加拿大的國家政權由三級政府組成,分別是聯邦、省和市(地區)。各級政府的職權如下:

聯邦政府

負責全國性事務, 包括外交﹑國防﹑國際和省際貿易﹑商業﹑刑事司法﹑銀行﹑貨幣制度﹑社會福利﹑漁業、原住民(指印第安人、因紐特人和原住民與法國人混血的梅蒂人)事務,與省政府分享移民、農業和環境管轄權。

法院還授權聯邦管理諸如航空﹑海運﹑鐵路﹑電信和原子能等方面的工作。

省政府

教育﹑家庭及兒童福利﹑醫療、社會保險﹑公民權﹑就業、勞工法例﹑自然資源、公路、員警(僅安大略、魁北克兩省擁有省警,其它省均為聯邦管轄的皇家騎警)、以及財產和民事權利等,與聯邦政府分享移民、農業和環境管轄權。

地區、市政府

主要是提供公共服務,包括社區醫療、學校﹑水務﹑建築條例﹑物業稅﹑公交、鏟雪、公園及康樂設施﹑消防﹑急救、圖書館﹑垃圾回收、員警(僅部分中心城市擁有市警)及街道清潔等。

加拿大各級政府提供如此多的服務,需要各種收入的支援,稅收是其中最重要的一部分。加拿大憲法規定,聯邦政府有權開徵任何稅種。省級政府只能徵收直接稅、資源稅及某些收費,徵收間接稅的權力受到很大限制。地方政府除可對房地產徵稅外,幾乎沒有其他任何徵稅,這意味著房地產稅只與地方政府有關。因此,房地產稅的計算是各地方政府自己的事情,稅率的多少也由各地方政府自行規定,房產稅的實際額度由各市政府根據每年度的實際開支確定。

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房地產稅的計算

每年年初,地方政府的財政部門會對該地區全年度的財政開支做出預算,然後再將該預算草案交當地議會審核,通過後得出下一年開支的確切數位。隨後,政府會對整個地區所有物業的價值進行評估,評估價值總和即成為稅基。

有了稅基之後,再將之前通過的預算與稅基相除,就得到了各地區房地產稅的稅率。當然實際稅收情況會更加複雜,一些提供公共服務的地產無須納稅,比如醫院、教堂和教育設施。此外,不同物業的稅率也是不一樣的,農宅、商業用地、管線、林場、住宅、工業用地和農場,稅率都不一樣。

再以此減去房地產稅以外的其他收入,其差額部分就是本年度房地產稅納稅總額。然後再依據應納稅總額和本轄區內應稅房地產評估價值總額之比例,來測算出當年房地產稅率。

對一處房產進行評估時,政府會將所有影響市場價值的因素都考慮在內。以下5個要素對評估價格的影響最大:地點、建築面積和使用面積、房屋年齡、建築品質、是否進行了重大的改擴建。其他影響房產價值的因素包括:衛生間數量、地下室裝修情況、車庫面積、暖氣空調壁爐等設備狀態。此外,景色(海景、湖景、河景、林景、山景)如何,交通是否便利,是否臨近主路、街角、綠地、鐵路、地鐵等,這些情況對物業價值也會有一定影響。

市政府會把所轄地界裡所有房產估價總值作為計稅基數,但所有房產不包括醫院、學校和教堂。用市政府的年度財政預算除以計稅基數,所得即為稅率。在房屋估價完成之後,地區政府就會將該房產的估價與該地區的稅率相乘,這樣就得到該處房產當年應該繳納的稅費。

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房屋的估值

通常,房產的估值都會每年上漲。筆者發現,很多購房者都會在接到房產的新一年估值後,發出感慨:房產估值又漲了一大塊,今年又要多繳納一些稅費了。隨後,他們會產生這樣的疑問:這個估算是由誰做出的,準確嗎?公平嗎?事實上,加拿大每個省通常都有各自的評估機構。為了避免受到各種可能的干擾而影響公平,它們往往與政府部門中的徵稅部門相互獨立。

比如多倫多所在的安省,就是由MPAC(Municipal Property Assessment Corporation)來評估房地產的價值。MPAC是一個獨立的、由安省下屬各市政府出資的非營利公司,通過擁有13個成員的董事會向省、市和納稅人負責。該機構擁有北美地區最大的評估管轄區,評估和分類超過五百萬個產業,總值為2.4萬億加元。該機構擁有超過300個持證評估師。評估資料權威、準確,廣泛地被銀行、保險公司和房地產業所使用。

目前,MPAC採用3種方法對房產進行估值:比較法,收入法和成本法。如果業主認為該機構把自己的房產價值評估過高或過低,可以免費向它申述。如果對重估的價值不認可,還可以向法院申訴。而溫哥華所在的BC省,房地產的評估機構則是BC Assessment.BC Assessment成立於1974年,由BC省140個獨立的評估機構聯合建立。它們獨立於政府的徵稅職能部門,客觀公正地提供財產價值評估。

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如何規劃比較省錢?

加拿大房地產稅的估算既然是準確公正的,那麼繳納這些費用就成了業主的義務,有沒有什麼方法可以減免呢?以溫哥華所在的BC省為例,有兩項重要的房地產稅福利可以幫業主省錢。

業主自住補助

如果自己購買的房產屬於自住房,就可以申請減少每年需要支付的地稅,該補助的基本金額為570加元。位於卑詩省北部或偏遠地區的房產,補助還會提高至770加元。如果住戶是老兵、殘障人士或65歲以上老人還會有更高的補助。需要注意的是,這項補助並不會自動給付。如果業主想獲得這項補助,必須每年都提交申請。申請表格通常跟隨地稅通知單一起發出。

業主自住補助對房產價值有上限要求,在2017年之前,這個上限為120萬加元。2017年,BC省府上調了業主自住補助的上限至160萬加元。如果房屋估價超過160萬加元,那麼每超過1000加元,補助將減少5加元。如果房屋價格超過了171.4萬加元(北部及偏遠地區為175.4萬加元),該房屋將無法獲得補助。

延遲繳納地稅計畫

該計畫是BC省政府針對老人(55歲以上),喪偶、殘障及家庭裡有18歲以下兒童的家庭,提供的延遲繳納房地稅的計畫。這些人可以申請0.85%的非複利低息貸款,用來繳納當年的房地產稅。然後,申請人就可以一直不償還貸款, 直到房屋轉讓或業主願意時,再進行還款。考慮通脹因素,這項計畫的優惠幅度比第一項更大。

當然,要進行申請,還需具備一定條件:比如申請人必須是加拿大公民或永久居民,在BC省居住至少1年以上,外國人、留學生、工作簽證持有者均不能申請。該房屋必須是自住房,申請人是業主,並擁有該物業最少25%的產權,房產證明檔上必須有申請人的名字。

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